Drei Jahrzehnte lang floss institutionelles Kapital von Westeuropa nach Mittel- und Osteuropa, vorrangig in eine Richtung: Österreichische, deutsche und französische Investoren kauften polnische Logistikflächen, ungarische Bürogebäude und rumänische Einkaufszentren, weil die Renditen dort höher und die Bewertungen niedriger waren als in ihren Heimatmärkten. Dániel Jellinek, Gründer und CEO der in Ungarn ansässigen Indotek Group, hat nun einen strategischen Richtungswechsel eingeleitet.
Die Logik hinter diesem Richtungswechsel beginnt mit einer Diagnose: Der ungarische Markt biete, so Dániel Jellinek, mittelfristig relativ weniger Potenzial für das margenstarke Wachstum, das Indotek in den vergangenen drei Jahrzehnten erzielt hat. In Ungarn gab es viel Aufholbedarf und über Jahrzehnte starkes Wachstum. Das Unternehmen erwarb, repositionierte und hielt notleidende Kredite, liquidierte Industrieanlagen und unterbewertete Gewerbeimmobilien über Jahre hinweg systematisch. Das Portfolio in Ungarn umfasst inzwischen rund eine Million Quadratmeter Einzelhandelsfläche sowie Logistik-, Büro- und Wohnentwicklungsbestände. Das eingeschränkte zusätzliche Potenzial ist zugleich eine logische Konsequenz des erfolgreichen Modells der Indotek Group, und öffnet den Blick auf neue Märkte, in denen sich dieselbe Logik anwenden lässt.
Genau an diesem Punkt setzt die zweite Säule der Entscheidung an: die Distressed-Zyklen in Westeuropa. Dániel Jellinek beschreibt Deutschland und Österreich in denselben Begriffen, die er für das Ungarn der frühen 1990er-Jahre verwendet: erhöhte Quoten notleidender Kredite, regulatorischer Druck auf Banken zur Bereinigung ihrer Bilanzen und potenzielle Käufer, die operative Sanierungsarbeit kaum leisten können. Spanien und Italien, sagt er, befinden sich bereits in einer fortgeschritteneren Erholungsphase. „Spanien und Italien haben deutlich größere Märkte und befinden sich an einem anderen Punkt im Preiszyklus. Die Länder waren von der Finanzkrise stark belastet. Jetzt entwickeln sie sich sehr gut“, so Dániel Jellinek. Genau diese Differenzierung, wo im Zyklus ein Markt steht, ist ein wesentlicher Entscheidungsfaktor für oder gegen eine geografische Expansion.
Indoteks Markteintritte folgen keiner zufälligen Reihenfolge, sondern einer klaren Distress-Logik. Österreich und Deutschland gelten als Märkte, in denen der Distress-Zyklus nach Einschätzung von Dániel Jellinek noch nicht vollständig durchlaufen ist und in denen Indotek entsprechend attraktivere Einstiegspreise erwartet. Frankreich, Großbritannien und die nordischen Länder bleiben dagegen explizit ausgeschlossen, nicht wegen mangelnder Marktqualität, sondern weil institutioneller Wettbewerb die Bewertungen dort bereits über Indoteks Schwelle für eine attraktive Wertschaffung getrieben hat.
Statt eines festen Renditeziels folgt Indotek einem Prinzip bei der Bewertung von Wertsteigerungs-Potenzialen: Ein Markt kommt infrage, wenn sich Assets deutlich unter ihrem realisierbaren Wert erwerben lassen, nicht allein aufgrund der Marktgröße. Diese Differenz resultiert nach Angaben von Dániel Jellinek in Deutschland und Österreich aus dem noch nicht abgeschlossenen Distress-Zyklus, in Italien aus günstigeren Immobilienpreisen und einem zurückhaltenden Bankensektor. Frankreich und Großbritannien verfügen zwar über deutlich größere und liquidere Investmentmärkte, doch lässt sich dort die für Indoteks Modell erforderliche Differenz zwischen Kaufpreis und realisierbarem Wert kaum noch erzielen.
Die geografische Erweiterung ist in eine breitere strukturelle Diversifizierung eingebettet. „Wir wollen unser Geschäftsmodell diversifizieren, das heißt auch unser Portfolio über mehrere Länder und unterschiedliche Assetklassen streuen“, erklärt Dániel Jellinek. Die im November eröffnete Niederlassung in Wien, Indoteks siebter Standort in Europa, ist Ausdruck dieser Strategie. Von dort aus sollen wertsteigernde Immobilieninvestitionen in Österreich und Deutschland vorangetrieben werden, parallel zum Ausbau der Private-Equity-Aktivitäten in mittelständischen Unternehmen aus Industrie, Handel, Agrar- und Lebensmittelwirtschaft sowie Finanzdienstleistungen, mit einem geplanten Investitionsvolumen von 500 Millionen bis 1 Milliarde Euro. „Wien ist der natürliche nächste Schritt auf unserem internationalen Wachstumspfad. Von hier aus wollen wir eine Brücke zwischen unseren ungarischen Wurzeln und den Chancen, die wir in ganz Europa sehen, schlagen“, so Dániel Jellinek.
Die Wien-Niederlassung ist als zusätzliche Basis der Indotek Group Teil der institutionellen Infrastruktur, die die umfangreiche Westeuropa-Expansion ermöglicht. Mit Florian Nowotny, der seit 2025 CFO der Indotek Group ist und zuvor unter anderem bei der CA Immo die Finanzagenden verantwortete, hat Indotek österreichische Marktexpertise direkt in die Führungsebene geholt. Das Unternehmen verwaltet mehr als 2,5 Milliarden Euro und hält über 350 Immobilien in zwölf Ländern.
Was diese Strategie von einer gewöhnlichen geografischen Expansion unterscheidet, ist ihre explizite Verankerung in sich ändernden Kapitalflüssen der vergangenen drei Jahrzehnte: „Traditionell ist Kapital von Westeuropa nach Mitteleuropa geflossen. Die Umkehrung dieser Kapitalflüsse der vergangenen 30 Jahre zeigt, wie weit die Region gekommen ist“, so Dániel Jellinek. Indoteks Expansion ist somit auch Teil eines strukturellen Reifeprozesses von privaten mitteleuropäischen Investoren: Ein Markt, der einst ausschließlich Kapital empfing, wird selbst zum Kapitalexporteur.
Für die kommenden Jahre erwartet Dániel Jellinek, dass sich diese Entwicklung fortsetzt, getragen von Marktchancen und nicht von einer geografischen Vorgabe. Österreich und Deutschland rücken als nächste Zielmärkte in den Fokus, während die bestehenden Positionen in Spanien, Portugal, Italien und Griechenland weiter ausgebaut werden. Ungarn bleibt dabei, wie Dániel Jellinek betont, ein aktiver Kernmarkt der Gruppe: Das margenstarke Modell, mit dem Indotek in Ungarn groß wurde, wird dort weiter angewendet, während dieselbe Logik nun auch international zum Einsatz kommt.
