Internationale Fonds kaufen wieder Einkaufszentren, Hotels und Logistikobjekte in China. In Shanghai sprang die Zahl großer Gewerbeimmobilien-Deals im ersten Halbjahr kräftig an. Gleichzeitig fallen die Wohnungspreise weiter. Der Markt zeigt zwei Gesichter.
Es ist eine Bewegung, die nach den Jahren der Evergrande-Krise lange kaum vorstellbar schien: Ausländische Investoren schauen wieder auf chinesische Immobilien. Der South China Morning Post beschreibt, wie internationale Fonds seit Monaten einzelne Gewerbeobjekte, Einkaufszentren und Logistikimmobilien prüfen und kaufen. Besonders sichtbar wurde das bei mehreren Wanda Plazas. Der globale Vermögensverwalter PAG stellte im Juni und Juli frisches Kapital für mehrere dieser Einkaufszentren bereit. Dalian Wanda, einst eines der Symbole des chinesischen Immobilienbooms, verkauft seit längerem Vermögenswerte, um Schulden zurückzuführen.
Die neuen Käufer treten nicht auf wie Spekulanten, die den Beginn eines neuen Booms ausrufen. Savills-Forschungschef James Macdonald beschreibt die Lage im SCMP deutlich vorsichtiger: Internationale Fonds hätten heute die Möglichkeit, hochwertige Objekte zu Bewertungen zu erwerben, die erheblich niedriger seien als noch vor einigen Jahren. Das bedeute nicht, dass Investoren den absoluten Tiefpunkt ausrufen. Es bedeute zunächst, dass Preis und Risiko für einzelne Objekte wieder zusammenpassen könnten.
Diese Unterscheidung ist entscheidend. Chinas Immobilienmarkt besteht längst nicht mehr aus einer einzigen Geschichte. Bei Wohnungen bleibt die Lage schwach, bei ausgesuchten Gewerbeimmobilien dagegen hat sich ein Markt für Käufer entwickelt, die auf langfristige Mieteinnahmen oder eine spätere Neubewertung setzen. Ein weiterer SCMP-Bericht nennt dafür bemerkenswerte Zahlen aus Shanghai: Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Zahl der Gewerbeimmobilien-Transaktionen dort um 77 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Gesamtwert legte um 18 Prozent auf 27,4 Milliarden Yuan zu.
In Shanghai sind Büros 30 bis 40 Prozent billiger als am Höhepunkt
Der Grund für das wiedererwachte Interesse ist nüchtern: Die Preise sind gefallen. CBRE-Managerin Candice Wang sagte dem SCMP, Büroimmobilien hätten gegenüber ihren Höchstständen rund 30 bis 40 Prozent an Wert verloren. Aus ihrer Sicht sei der Spielraum für weitere Rückgänge bei bestimmten hochwertigen Objekten begrenzt. Das eröffnet Käufern die Möglichkeit, Gebäude in guten Lagen zu Preisen zu erwerben, die während der Boomjahre kaum erreichbar waren.
Hinzu kommt ein neuer Finanzierungsweg. China hat seine ersten börsengehandelten Immobilienfonds zugelassen, die durch Gewerbeobjekte besichert sind. Solche REIT-Strukturen können Eigentümern Liquidität verschaffen und Investoren einen Zugang zu Immobilien ermöglichen, ohne ganze Gebäude übernehmen zu müssen. Die steigende Zahl der Deals in Shanghai ist deshalb nicht nur eine Geschichte über Schnäppchenjäger, sondern auch über einen Markt, der langsam neue Finanzierungsformen entwickelt.
Wer daraus bereits eine allgemeine Trendwende für Chinas Immobiliensektor ableitet, stößt allerdings schnell auf die Wohnungsdaten. Reuters meldete für Juli erneut einen Rückgang der Preise für Neubauwohnungen. Gegenüber dem Vormonat lagen sie im Durchschnitt 0,1 Prozent niedriger; gegenüber Juli 2025 betrug das Minus 3,2 Prozent. Nur 17 der 70 von der Statistikbehörde erfassten Städte verzeichneten gegenüber dem Vormonat steigende Neubaupreise.
Auch Verkäufe, Immobilieninvestitionen und Baubeginne gingen in den ersten sieben Monaten des Jahres schneller zurück. Das erklärt, warum Beobachter von einer K-förmigen Entwicklung sprechen: In einigen großen Städten stabilisieren sich hochwertige Lagen und Gewerbeobjekte, während kleinere Städte weiter mit hohem Wohnungsbestand, schwacher Nachfrage und fallenden Preisen kämpfen.
Der Immobiliensektor bremst inzwischen die gesamte Konjunktur
Die Schwäche ist längst nicht mehr nur ein Problem von Bauträgern. Sinkende Immobilienwerte drücken auf das Vermögen vieler Haushalte, schwache Verkäufe bremsen Bauinvestitionen und geringere Grundstückserlöse belasten lokale Regierungen. Das zeigt sich inzwischen in den breiteren Wirtschaftsdaten. Chinas Wirtschaftsleistung wuchs im zweiten Quartal nach Reuters-Angaben um 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr – das langsamste Tempo seit mehr als drei Jahren.
Noch deutlicher ist die Zurückhaltung der Verbraucher. Die Einzelhandelsumsätze legten im Juli nur um 0,6 Prozent zu. Die Financial Times berichtete zugleich, dass die Anlageinvestitionen in den ersten sieben Monaten weiter zurückgingen. Starke Exporte und einzelne geförderte Technologiesektoren verhindern bislang einen stärkeren Einbruch, ersetzen aber die frühere Rolle der Immobilienwirtschaft nicht.
Selbst der Kreditmarkt zeigt die Vorsicht. Eine aktuelle Reuters-Breakingviews-Analyse verweist darauf, dass die neuen Bankkredite in den ersten sieben Monaten 2026 deutlich unter dem Vorjahresniveau lagen. Haushalte nehmen trotz niedriger Hypothekenzinsen weniger neue Kredite auf, während Bankeinlagen wachsen. Das ist kein Bild einer Bevölkerung, die sich bereits wieder in großem Stil Wohnungen kauft.
Ausländische Fonds kaufen keine Hoffnung, sondern Abschläge
Gerade deshalb ist die Rückkehr internationaler Investoren interessant. Sie widerlegt nicht die Krise des Wohnungsmarktes. Sie zeigt vielmehr, dass in einem Markt nach jahrelangen Preisrückgängen einzelne Vermögenswerte wieder attraktiv werden können. Einkaufszentren mit laufenden Mieteinnahmen, Logistikflächen in starken Regionen oder Bürohäuser in Shanghai sind etwas anderes als neue Wohnprojekte in Städten mit Überangebot.
PAGs Engagement bei Wanda passt in dieses Muster. Ein hoch verschuldeter Eigentümer braucht Liquidität; ein internationaler Fonds erhält Zugang zu etablierten Objekten zu niedrigeren Bewertungen. Für beide Seiten kann ein Geschäft sinnvoll sein, ohne dass daraus ein flächendeckender Boom entsteht.
Die Zahlen aus Shanghai sprechen deshalb für Bewegung, nicht für Entwarnung. Auf der einen Seite steigen Transaktionen im Gewerbebereich, internationale Fonds kehren zurück und neue REIT-Strukturen schaffen zusätzliche Liquidität. Auf der anderen Seite sinken landesweit weiter die Wohnungspreise, nur eine Minderheit der Städte meldet Monatsgewinne, und der Immobiliensektor bleibt eine Belastung für Konsum und Investitionen.
Chinas Immobilienmarkt ist damit 2026 kein Markt, der einfach wieder nach oben dreht. Er wird selektiver. Wer Kapital hat, sucht nicht mehr jede Fläche, sondern gute Lagen zu deutlich reduzierten Preisen. Genau darin liegt die Nachricht hinter der neuen Aktivität ausländischer Fonds: Der große Ausverkauf hat Vermögenswerte geschaffen, die wieder Käufer finden – während die eigentliche Wohnungsmarktkrise noch keineswegs beendet ist.
