Die Zahl der Baugenehmigungen steigt, nachdem der deutsche Wohnungsbau über Jahre erheblich an Dynamik verloren hat. Allerdings wird aus einer Genehmigung nicht automatisch eine bezugsfertige Wohnung, und gerade dieser Unterschied erklärt, weshalb die neuesten Zahlen zwar Hoffnung auf eine Belebung machen, aber noch keine Entspannung auf den angespannten Wohnungsmärkten garantieren.
Auf den ersten Blick könnten die aktuellen Nachrichten aus der deutschen Bauwirtschaft durchaus Anlass zu Optimismus geben, denn nachdem steigende Zinsen, hohe Materialkosten und schwierige Finanzierungsbedingungen den Wohnungsbau über längere Zeit erheblich belastet haben, nahm die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt wieder zu.
Wie das Statistische Bundesamt am 16. Oktober 2026 mitteilte, wurden im August insgesamt 20.600 Wohnungen genehmigt, was einem Anstieg von 6,8 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat entspricht. In den ersten acht Monaten des Jahres summierte sich die Zahl auf 169.400 Wohnungen, ein Zuwachs von 12,1 Prozent beziehungsweise rund 18.300 Genehmigungen.
Besonders deutlich war der Anstieg bei Wohnungen in neu geplanten Mehrfamilienhäusern, deren Zahl um 14,5 Prozent auf 90.600 zunahm. Bei Zweifamilienhäusern ergab sich sogar ein Plus von 21,7 Prozent, während die Genehmigungen für Einfamilienhäuser um 7,8 Prozent stiegen.
Dass diese Entwicklung auf eine Belebung der Bauplanung hindeutet, erscheint nachvollziehbar. Ob sie allerdings ausreicht, um die Wohnungsversorgung nachhaltig zu verbessern, hängt von einer weiteren Kennzahl ab, deren Entwicklung bislang erheblich weniger erfreulich ausfällt.
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist drastisch gesunken
Im Jahr 2025 wurden in Deutschland nach den veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamtes insgesamt 206.586 Wohnungen fertiggestellt, nachdem es im Vorjahr noch 251.937 gewesen waren. Der Rückgang betrug damit rund 18 Prozent, während die Zahl neuer Wohnungen bereits in den Jahren zuvor unter Druck geraten war.
Noch 2022 wurden mehr als 295.000 Wohnungen fertiggestellt, was verdeutlicht, wie stark sich die Bautätigkeit innerhalb weniger Jahre abgeschwächt hat. Zwar muss bei solchen Vergleichen berücksichtigt werden, dass unterschiedliche Projektgrößen, Bauzeiten und wirtschaftliche Bedingungen den Jahresverlauf beeinflussen, dennoch lässt sich der erhebliche Rückgang der Fertigstellungen nicht übersehen.
Die entscheidende Schwierigkeit besteht darin, dass sich die Zahl der Baugenehmigungen und die Zahl tatsächlich verfügbarer Wohnungen zeitlich deutlich auseinanderentwickeln können. Zwischen der Planung, dem Erwerb eines Grundstücks, der Finanzierung und dem Abschluss eines Bauvorhabens liegt häufig ein Zeitraum von mehreren Jahren.
Hinzu kommt, dass genehmigte Projekte nicht zwingend sofort begonnen oder überhaupt verwirklicht werden, wenn sich ihre wirtschaftlichen Voraussetzungen nach der Genehmigung verändern.
Warum der Wohnungsbau wirtschaftlich so anspruchsvoll geworden ist
Wer eine Wohnung errichten möchte, muss die Kosten für Grundstück, Planung, Material, Personal und Finanzierung bereits tragen, bevor aus dem fertigen Gebäude laufende Einnahmen entstehen können. Steigen die Kreditzinsen oder die Baukosten, verändert sich damit unmittelbar die Wirtschaftlichkeit eines Projekts, während sich die später erzielbare Miete nicht in jedem Fall im gleichen Umfang erhöhen lässt.
Daraus ergibt sich ein Problem, das gerade in angespannten Wohnungsmärkten besonders deutlich wird: Obwohl eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht, bedeutet dies nicht automatisch, dass sich der Neubau für Investoren unter den vorhandenen Rahmenbedingungen ausreichend rechnet.
Hinzu kommen kommunale Planungsverfahren, technische Standards und unterschiedliche Anforderungen an die Energieeffizienz, die jeweils nachvollziehbare öffentliche Interessen verfolgen können, in ihrer Gesamtheit aber ebenfalls die Kosten und die Dauer von Bauvorhaben beeinflussen.
Die Bundesregierung versucht, unter anderem mit schnelleren Genehmigungen und Fördermaßnahmen gegenzusteuern. Mitte Oktober berichtete die Deutsche Presse-Agentur über die anziehenden Genehmigungszahlen und die zusätzlichen Fördermittel für bestimmte energieeffiziente Neubauten.
Ob daraus dauerhaft höhere Fertigstellungszahlen entstehen, wird sich allerdings erst mit zeitlichem Abstand beurteilen lassen.
Der Mieterschutz bleibt notwendig, ersetzt aber keine zusätzlichen Wohnungen
Die öffentliche Debatte konzentriert sich häufig auf die Frage, welche Mietsteigerungen gesetzlich begrenzt werden sollten und wie Haushalte vor finanzieller Überforderung geschützt werden können. Diese Fragen sind besonders in Großstädten von erheblicher sozialer Bedeutung, weil hohe Wohnkosten die verfügbaren Einkommen einschränken und ein Wohnungswechsel für viele Haushalte nur schwer möglich ist.
Allerdings erfüllt der Mieterschutz eine andere Aufgabe als die Förderung des Wohnungsbaus: Während Regulierungen die Bedingungen bestehender oder neuer Mietverträge beeinflussen, setzt eine dauerhafte Ausweitung des Angebots voraus, dass tatsächlich zusätzliche Wohnungen entstehen.
Wie stark einzelne Mietregeln die Investitionsbereitschaft beeinflussen, ist Gegenstand wirtschaftswissenschaftlicher Untersuchungen und politischer Auseinandersetzungen. Dabei müssen die Auswirkungen auf bestehende Mieter, Wohnungssuchende und Investoren getrennt betrachtet werden, weil eine Maßnahme unterschiedlichen Gruppen durchaus verschiedene Vor- und Nachteile bringen kann.
Das Problem lässt sich nur mit mehreren Instrumenten lösen
Eine langfristig tragfähige Wohnungspolitik muss deshalb sowohl den Neubau als auch die soziale Absicherung berücksichtigen. Dazu gehören die Verfügbarkeit geeigneter Flächen, wirtschaftlich realisierbare Bauprojekte, leistungsfähige kommunale Verwaltungen und Fördermaßnahmen, die tatsächlich zusätzliche Investitionen ermöglichen.
Gleichzeitig stellt sich die Frage, wie vorhandener Wohnraum besser genutzt und wie die notwendige Infrastruktur in wachsenden Städten finanziert werden kann, ohne dabei die Qualität öffentlicher Leistungen zu beeinträchtigen.
Die steigenden Baugenehmigungen sind damit eine wichtige Verbesserung gegenüber der Entwicklung früherer Jahre. Entscheidend für die Wohnungssuchenden bleibt jedoch nicht die Zahl der Projekte, die auf dem Papier entstehen, sondern die Zahl der Wohnungen, die am Ende tatsächlich bezogen werden können.
