Die Zinserhöhung der EZB trifft die Immobilienwirtschaft in einer Phase, in der sich viele Marktteilnehmer zwar bereits an teureres Geld gewöhnt haben, die Folgen aber längst nicht ausgestanden sind. Experten rechnen nicht mit einem abrupten Schock, wohl aber mit dauerhaft höheren Finanzierungskosten, strengeren Kalkulationen und einer weiteren Zurückhaltung bei neuen Projekten. Grundstückspreise, Finanzierungsmodelle und Investitionsentscheidungen geraten stärker unter Druck, während Käufer von Wohneigentum verunsichert bleiben und der Mietmarkt weiter angespannt bleiben dürfte. Zugleich zeigt sich: Wer über tragfähige Geschäftsmodelle, Eigenkapital und den Blick für stabile Zukunftssegmente wie digitale Infrastruktur verfügt, kann auch im neuen Zinsumfeld Chancen finden. Dazu erklären:
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung,
IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg
„Die Immobilienwirtschaft hat sich bereits an höhere Finanzierungskosten angepasst und die Leitzinserhöhung der EZB ist auf den Kapitalmärkten längst eingepreist. Vieles deutet darauf hin, dass die langfristigen Zinsen künftig eher steigen als fallen werden. Höhere Verteidigungsausgaben, zunehmende Investitionsbedarfe und geringe Reformbereitschaft werden zu höherer Staatsverschuldung führen, was zumindest nicht für eine Rückkehr zu den Kapitalmarktzinsen der vergangenen Jahre spricht.
Historisch betrachtet bewegen sich die Zinsen eher im mittleren Bereich. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies nicht zwangsläufig eine erneute Krise, wohl aber die Notwendigkeit, Geschäftsmodelle und Kalkulationen erneut und diesmal dauerhaft an höheren Finanzierungskosten auszurichten.“
Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG
„Das höhere Zinsniveau, das durch die EZB-Entscheidung nun untermauert wurde, bedeutet für die Immobilienwirtschaft nicht zwangsläufig schlechtere Geschäfte, aber andere Geschäftsmodelle. Die Anpassung wird insbesondere über Grundstückspreise, Finanzierungsstrukturen und Investitionsentscheidungen erfolgen. Möglicherweise erleben wir sogar die Rückkehr von Modellen, die früher selbstverständlich waren. In vielen Projektentwicklungen wurde das Grundstück erst bezahlt, wenn Baurecht oder Baugenehmigung vorlagen. Optionsmodelle verteilten die Risiken zwischen Verkäufer und Entwickler. Während der Niedrigzinsphase verschwanden solche Konstruktionen weitgehend vom Markt. Es spricht einiges dafür, dass sie künftig wieder häufiger anzutreffen sein werden.“
Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer, Ypsilon Group
„Die Erhöhung des Zinssatzes durch die EZB ist nachvollziehbar. Die steigenden Energiepreise infolge der geopolitischen Krisen ließen die Preise nicht nur für Benzin und Heizöl, sondern auch für Konsumprodukte und Baumaterialien wie Zement, Stahl etc. steigen. Dieser Entwicklung konnte sich die EZB nicht verschließen. Der höhere Zins und die geopolitischen Unsicherheiten könnten dazu beitragen, dass sich die Stimmung in der Immobilienwirtschaft weiter eintrübt. Für Entwickler und Investoren verschlechtert sich die Finanzierung, die Zahl der Deals wird sinken.
Die unsichere Lage und die Furcht vor einer wachsenden Inflation wirken sich auch auf das Verbraucherverhalten aus: Viele werden den Kauf von Wohneigentum hinauszögern. Das wiederum zementiert den „Lock-in“-Effekt, dass also mehr Menschen in ihren Mietwohnungen bleiben, anstatt Eigentum zu erwerben. Zu einer Entspannung des Mietwohnungsmarkts wird dies in nächster Zeit sicherlich nicht führen.“
Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management, Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG
„Die Anhebung des Leitzinses verschärft die ohnehin große Investitionszurückhaltung in der Immobilienwirtschaft. Gestiegene Finanzierungskosten erhöhen den Druck auf viele Marktteilnehmer, erschweren die wirtschaftliche Umsetzung neuer sowie die Anschlussfinanzierungen laufender Projekte.
Gleichzeitig zeigt sich aber auch, dass nach wie vor attraktive Anlagemöglichkeiten am Markt vorhanden sind. Insbesondere digitale Infrastruktur wie Rechenzentren bleibt gefragt, weil die zugrunde liegenden Wachstumstreiber intakt sind und die Renditeperspektiven auch in einem höheren Zinsumfeld überzeugen. Zudem gibt es Investitionsvehikel, die von steigenden Zinsen deutlich weniger betroffen sind. Eigenkapitalfonds ohne Fremdfinanzierungen können Opportunitäten auch in einem anspruchsvolleren Marktumfeld nutzen. Investoren werden noch stärker differenzieren und Kapital in die Segmente und Strukturen lenken, die langfristig stabile Erträge versprechen.“
Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy, HIH Invest
„Die Zinsanhebung der EZB kommt nicht überraschend. Nachdem in den ersten beiden Monaten nach der militärischen Eskalation im Nahen Osten und der Blockade der Straße von Hormus zwar die breite Inflationsrate, aber nicht die Kerninflationsrate angestiegen ist, ändert sich dieses Bild nun: Der Anstieg der Preise resultiert nicht mehr nur aus der Erhöhung der Energie- und Rohstoffpreise, sondern erstreckt sich aufgrund indirekter Effekte auf immer mehr Güter und Dienstleistungen. Diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen. Der Preisauftrieb gewinnt an Breite und dürfte nicht nur temporär wirken. Dies veranlasst die EZB nun zum Handeln, um ihrem Mandat gerecht zu werden. Eine weitere Zinserhöhung ist im Jahresverlauf zu erwarten.
Für die Immobilienmärkte dürften sich durch den Zinsschritt keine wesentlichen Auswirkungen ergeben. Erstens sind für sie die langfristigen Kapitalmarktzinsen sowohl aus Finanzierungssicht, als auch aus dem Opportunitätsgedanken heraus von größerer Bedeutung. Zweitens war der Zinsschritt an den Märkten bereits erwartet worden. Die Kapitalmarktzinsen sind bereits in den letzten Monaten deutlich gestiegen.“
Michael Eisenmann, Geschäftsführer Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH
„Die Zinserhöhung der EZB kommt nicht überraschend. Angesichts des anhaltenden Inflationsdrucks und der geopolitischen Unsicherheiten war ein solcher Schritt aus Sicht der Notenbank folgerichtig. Für institutionelle Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass die Finanzierungskosten auf einem erhöhten Niveau bleiben und Investitionsentscheidungen weiterhin sehr selektiv getroffen werden müssen, wenngleich die Zinserhöhung in den aktuellen Finanzierungskonditionen bereits eingepreist ist.
Ob im weiteren Jahresverlauf zusätzliche Zinsschritte folgen werden, hängt maßgeblich von der geopolitischen Entwicklung im Nahen Osten ab. Entscheidend wird sein, ob es zu einer nachhaltigen Befriedung des Konflikts mit dem Iran kommt, die eine dauerhafte Offenhaltung der Straße von Hormus sowie eine Normalisierung der globalen Handels- und Lieferketten ermöglicht. Erst dann dürfte sich der inflationäre Druck auf Energiepreise und internationale Warenströme spürbar abschwächen.“
Quelle: RUECKERCONSULT GmbH
