Die Linke will große Wohnungskonzerne vergesellschaften. SPD und Grüne haben sich auf einen Kompromiss eingelassen. Bis zu 16 Milliarden Euro sollen als Entschädigung fließen. Doch die entscheidende Rechnung steht noch aus: Was kosten Zinsen, Tilgung und Sanierung – und wie viel bleibt für die Mieter übrig?
100.000 Euro pro Wohnung. Das wäre der rechnerische Durchschnitt, wenn Berlin tatsächlich 160.000 Wohnungen übernähme und dafür die geplante Entschädigungsobergrenze von 16 Milliarden Euro ausschöpfte.
Wer in Berlin eine Eigentumswohnung sucht, weiß, dass diese Summe mit einem üblichen Kaufpreis wenig gemein hat. Sie ist auch kein amtlich ermittelter Immobilienwert. Sie ergibt sich aus zwei Zahlen, auf die sich Linke, SPD und Grüne bei ihren Sondierungsgesprächen verständigt haben.
Ob dieses Modell wirtschaftlich trägt, müssen die Parteien erst noch nachweisen.
Für die Linke ist die Einigung ein Erfolg. Ihre Spitzenpolitikerin Elif Eralp hat die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne zu einem zentralen Anliegen gemacht. Im Wahlkampf war sie damit auf Widerstand gestoßen, besonders bei der SPD.
Deren Spitzenkandidat Steffen Krach hatte Enteignungen abgelehnt. Nach den Sondierungen sprach er von einem vertretbaren Kompromiss.
Dafür musste die Linke erhebliche Abstriche an ihrem ursprünglichen Vorhaben hinnehmen.
Die Konzerne dürfen 10.000 Wohnungen behalten
Beim Volksentscheid im September 2021 sprach sich eine Mehrheit der abstimmenden Berliner für die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände aus. Die damalige Initiative zielte auf Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen.
Die neue Vereinbarung setzt die Schwelle bei 10.000 Wohnungen an. Selbst dann soll der gesamte Bestand nicht übergehen. Die betroffenen Unternehmen dürften jeweils 10.000 Wohnungen behalten.
Ausgenommen wären außerdem Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Träger und Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 errichtet wurden oder künftig entstehen.
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ kritisierte diese Einschränkungen. Ihrer Berechnung zufolge würden dadurch etwa 70.000 Wohnungen weniger vergesellschaftet als nach ihrem ursprünglichen Modell.
Nach Angaben von Eralp wären vor allem fünf große Unternehmensgruppen betroffen: Vonovia, Adler, Heimstaden, Covivio und die DVI-Gruppe.
Die tatsächliche Zahl der zu übernehmenden Wohnungen steht allerdings noch nicht fest. Offen ist unter anderem, wie Bestände innerhalb verschachtelter Konzernstrukturen zugerechnet werden und welche Wohnungen die Unternehmen behalten dürften. Erst die gesetzliche Ausgestaltung könnte diese Fragen verbindlich klären.
Was drei Prozent Zinsen bedeuten
Die vorgesehenen 16 Milliarden Euro sollen die Entschädigung begrenzen. Das Sondierungspapier stellt diese Obergrenze unter den Vorbehalt der finanziellen Tragfähigkeit. Über die gesamten Finanzierungskosten sagt die Summe zunächst wenig aus.
Nehmen wir an, Berlin oder eine neu geschaffene öffentliche Einrichtung müsste die gesamten 16 Milliarden Euro über Kredite aufbringen. Bei einem angenommenen Zinssatz von drei Prozent ergäbe das anfänglich jährlich 480 Millionen Euro Zinsen. Bei vier Prozent wären es bereits 640 Millionen Euro.
Umgerechnet auf 160.000 Wohnungen entspräche das einer reinen Zinsbelastung von 250 beziehungsweise rund 333 Euro je Wohnung und Monat.
Diese Beträge setzen voraus, dass die vollständige Kreditsumme aussteht. Bei fortlaufender Tilgung würde die Zinsbelastung auf die verbleibende Schuld entsprechend sinken. Zugleich müssten die Tilgungsraten aus den verfügbaren Mitteln finanziert werden.
In der Rechnung fehlen außerdem die laufende Bewirtschaftung, notwendige Reparaturen, größere Sanierungen und Verwaltungskosten. Auch mögliche zusätzliche Aufwendungen für die Übertragung der Bestände sind nicht berücksichtigt.
Die Modellrechnung sagt nichts darüber aus, welche Kreditkonditionen Berlin tatsächlich erhalten würde. Sie macht allerdings deutlich, welchen Einfluss bereits ein einzelner Prozentpunkt auf die anfänglichen jährlichen Zinskosten hätte.
Zu klären ist deshalb, wer die Darlehen aufnimmt, wie sie abgesichert werden und ob die erwarteten Mieteinnahmen ausreichen, um die übernommenen Bestände dauerhaft zu finanzieren. Ebenso wichtig ist, wie viel Geld nach Abzug der laufenden Verpflichtungen für Instandhaltung und Modernisierung zur Verfügung steht.
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen hält die Entschädigungsobergrenze für unrealistisch. Befürworter der Vergesellschaftung argumentieren dagegen, dass große Wohnungsbestände ohne den Renditedruck privater Eigentümer sozialer bewirtschaftet werden könnten.
Die wirtschaftliche Bewertung hängt wesentlich davon ab, welche Entschädigung tatsächlich gezahlt werden muss, welche Einnahmen die Wohnungen erwirtschaften und welche Investitionen künftig erforderlich sind. Ein konkreter Finanzierungsplan liegt bislang nicht vor.
Ein anderer Eigentümer baut noch keine Wohnung
Berlin leidet seit Jahren unter Wohnungsknappheit und hohen Mieten. Eine Vergesellschaftung könnte verändern, wem Wohnungen gehören und nach welchen Maßstäben sie bewirtschaftet werden. Neue Wohnungen entstehen dadurch zunächst nicht.
Auch dieser Punkt spielt in den Koalitionsgesprächen eine Rolle. Die Parteien haben zusätzlich eine Neubauoffensive vereinbart. Bis 2031 sollen 100.000 neue Wohnungen genehmigt werden. Außerdem ist der Bau von 100.000 bezahlbaren Wohnungen vorgesehen.
Für die Vergesellschaftung ist ein langer Zeitplan vorgesehen. 2027 soll das Finanzierungskonzept feststehen. Mitte 2028 könnte ein Gesetz ins Abgeordnetenhaus eingebracht werden. Sein Inkrafttreten ist frühestens ein Jahr nach der Beschlussfassung vorgesehen, nach dem bisherigen Zeitplan also nicht vor 2029.
Rechtliche Auseinandersetzungen sind zu erwarten. Grundlage des Projekts wäre Artikel 15 des Grundgesetzes, der eine Vergesellschaftung unter gesetzlichen Voraussetzungen ermöglicht. Das Gesetz müsste Art und Ausmaß der Entschädigung regeln. Ob die politisch vereinbarte Obergrenze den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt, wäre gegebenenfalls gerichtlich zu klären.
Damit wartet auf die möglichen Koalitionspartner eine Aufgabe, die sich mit der Festlegung von 16 Milliarden Euro noch nicht erledigen lässt. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit entscheidet darüber, ob die angekündigten sozialen Verbesserungen tatsächlich finanziert werden können.
Wer 160.000 Wohnungen übernehmen will, muss erklären können, wie deren Finanzierung über Jahrzehnte funktioniert. Für die Mieter dürfte am Ende weniger entscheidend sein, welcher Name im Grundbuch steht, als welche Miete sie zahlen und in welchem Zustand ihre Wohnung bleibt.
