Dubais Immobilienmarkt liefert 2026 ein widersprüchliches Bild. Große Gewerbeimmobilien-Transaktionen werden kleiner und vorsichtiger, während Büroflächen knapp bleiben. Gleichzeitig plant Emaar ein neues 55-Milliarden-Dollar-Stadtviertel.
Dubai hat sich daran gewöhnt, dass Immobilienzahlen nur eine Richtung kennen: höher. Mehr Transaktionen, neue Rekordpreise, neue Türme, neue Käufer. Im Sommer 2026 wird das Bild komplizierter. Der Markt ist nicht eingebrochen, aber er teilt sich. Große Einzeltransaktionen werden zurückhaltender, hochwertige Büroflächen bleiben knapp, und die Entwickler setzen weiterhin auf Projekte in einer Größenordnung, die anderswo ganze Städte verändern würde.
Die Economic Times veröffentlichte Mitte August Daten des Immobilienberaters Anarock zum zweiten Quartal. Danach sank die Zahl der Gewerbeimmobilien-Deals gegenüber dem Vorjahresquartal nur um rund ein Prozent: von 2.875 auf 2.844. Beim Wert dieser Transaktionen war der Rückgang wesentlich stärker. Er fiel um 21 Prozent von 31,15 Milliarden auf 24,49 Milliarden Dirham.
Das bedeutet: Es wird fast genauso oft gekauft wie zuvor, aber die großen Schecks werden seltener. Vor allem ganze Gebäude, Grundstücke, Industrieobjekte und Hotels litten unter längeren Entscheidungswegen und der Unsicherheit durch die Konflikte im Nahen Osten. Firmen und Investoren verschieben große Verpflichtungen eher, wenn sie nicht wissen, wie sich Handel, Flugverkehr, Energiepreise und Sicherheit entwickeln.
Ausgerechnet Büros legen kräftig zu
Bei Büroflächen sieht die Lage anders aus. Nach den Anarock-Zahlen stieg die Zahl der Bürotransaktionen im zweiten Quartal um 4,4 Prozent. Ihr Gesamtwert erhöhte sich auf rund 7,6 Milliarden Dirham und damit nahezu auf das Dreifache des Vorjahreswerts. Die Economic Times spricht von einem Plus von knapp 195 Prozent beim Transaktionswert.
Der Grund ist weniger spektakulär als ein neuer Wolkenkratzer: Es fehlt an hochwertigen Flächen. Unternehmen expandieren zwar vorsichtiger und einige bevorzugen zunächst Mietverträge, doch Grade-A-Büros sind knapp. Viel neue Fläche befindet sich noch im Bau. Dadurch kann ein Markt gleichzeitig bei großen Immobilienpaketen schwächer werden und bei einzelnen Büroeinheiten hohe Preise erzielen.
Auch ein weiterer Bericht der Economic Times beschreibt den Markt als selektiver. Industrie- und Einzelhandelsobjekte zeigen robuste Nachfrage, während Wohnimmobilien und Teile des Büromarktes vorsichtiger werden. Das passt zu einer Phase, in der Käufer genauer auf Lage, Nutzung und Größe achten statt einfach auf Dubai als Marke zu setzen.
Die aktuelle Zurückhaltung hat einen Vorgeschichte. Im März, kurz nach der Eskalation des regionalen Krieges, meldete Reuters deutliche Bremsspuren. In den ersten zwölf Märztagen lagen die Transaktionsvolumina nach einer Goldman-Sachs-Schätzung 37 Prozent unter dem Vorjahreswert und 49 Prozent unter dem Vormonat. Reuters fand Angebote, bei denen Verkäufer Preisnachlässe von zwölf bis 15 Prozent akzeptieren wollten.
Vom Krisenschock zum 55-Milliarden-Dollar-Projekt
Dubai blieb allerdings nicht in diesem März-Modus. Nur wenige Monate später kündigte Emaar, der Entwickler hinter dem Burj Khalifa, ein Projekt an, das fast wie eine Gegenrede zur Unsicherheit wirkt. Reuters bezifferte das geplante Stadtviertel auf nahezu 55 Milliarden US-Dollar. Es soll sich über 4,5 Millionen Quadratmeter erstrecken und Platz für rund 150.000 Bewohner bieten – mit Wohnungen, Villen, Büros und Einzelhandel.
Emaar nannte zunächst weder einen vollständigen Zeitplan noch die Finanzierung und Bauphasen. Der Konzern setzt damit auf die Annahme, dass die internationale Nachfrage nach Dubai trotz geopolitischer Risiken langfristig hoch bleibt. 2025 hatte der Immobilienmarkt des Emirats nach Reuters-Angaben mehr als 270.000 Transaktionen im Wert von 917 Milliarden Dirham verzeichnet – knapp 250 Milliarden US-Dollar und rund 20 Prozent mehr als im Vorjahr.
An der Börse war die Zuversicht weniger stabil. Emaar-Aktien gerieten nach Ausbruch des regionalen Konflikts deutlich unter Druck. Im Juni reagierten sie kräftig positiv auf Hoffnungen auf eine Entspannung und auf die Vorstellung des neuen Großprojekts. Mitte August verlor Emaar an einem schwächeren Handelstag wieder leicht; Reuters meldete am 14. August ein Minus von 0,5 Prozent für die Aktie. Das zeigt, wie empfindlich selbst der Immobiliensektor auf die geopolitische Nachrichtenlage reagiert.
Dubai ist nicht schwach – der Markt wird wählerischer
Aus den Zahlen entsteht kein Bild eines zusammenbrechenden Immobilienbooms. Dazu sind die Transaktionszahlen zu hoch, die Büroknappheit zu deutlich und die Investitionspläne der großen Entwickler zu umfangreich. Gleichzeitig ist die Zeit vorbei, in der jede Teilstatistik nur einen neuen Rekord zeigte.
Im Frühjahr wurden Verkäufer mit schnellen Abschlägen sichtbar. Im zweiten Quartal hielten sich die Stückzahlen im Gewerbebereich, doch der Gesamtwert sank deutlich. Große Einzeldeals wurden also seltener. Büroimmobilien liefen in die andere Richtung und profitierten von knapper hochwertiger Fläche. Parallel plant Emaar ein Stadtviertel für 150.000 Menschen.
Für Anleger ist diese Mischung wichtiger als eine einfache Frage nach Boom oder Crash. Dubai besteht aus sehr verschiedenen Teilmärkten: Luxuswohnungen auf der Palm, Büros in zentralen Lagen, Hotels, Industrieflächen, ganze Gebäude und neue Off-plan-Projekte reagieren unterschiedlich auf Unsicherheit.
Der Sommer 2026 zeigt deshalb einen Markt, der selektiver geworden ist. Kapital ist weiterhin vorhanden, aber es wird genauer eingesetzt. Große Käufer warten länger, Unternehmen mieten eher, wenn sie sich nicht festlegen wollen, und knappe Büroflächen erzielen trotzdem hohe Werte. Dubai baut weiter – nur nicht mehr jeder Teil des Marktes wächst im gleichen Tempo.
